车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西某小区(xiǎoqū)，王先生站在(zài)自家车位前，手里那份(nàfèn)2018年签下的《车位使用权转让协议(xiéyì)》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们可没法确认……” 这不是王先生一个人的尴尬。在长沙(chángshā)，乃至全国许多城市，当业主(yèzhǔ)为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个(zhègè)车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以(yǐ)18万元的价格买下了这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也(yě)换(huàn)了新(xīn)面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员(gōngzuòrényuán)拦下：“王先生，抱歉，我们系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻，我觉得自己像(xiàng)个(gè)‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强(miǎnqiǎng)录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位(chēwèi)唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的还有刘先生。他去年底(qùniándǐ)刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正忙。他花近20万元买(mǎi)的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多(duō)。”但他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房(màifáng)时，怎么证明(zhèngmíng)车位也一起卖了？” 更无奈的(de)是袁先生。他买的二手房，车位(chēwèi)(chēwèi)是原房主“搭售”的。过户时，房子(fángzi)有红本本，车位却什么凭证也没有。“全靠原房主带我去物业‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明(zhèngmíng)车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种(nàzhǒng)质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的(de)担忧，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯(àokèsī)缔壹城开发商和业主就因地下车位(chēwèi)权属之争(zhīzhēng)对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制物权(wùquán)行使，保障业主动态使用”，相对平衡了双方权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的共同(gòngtóng)困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证……这些(zhèxiē)无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患(yǐnhuàn)。 为什么不给车位也(yě)发个像房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因(yuányīn)。 ——“办证”门槛高(gāo)。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权(chǎnquán)、办理不动产权证的(de)车位，必须是需经规划部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注(biāozhù)、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实(xiànshí)中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证”成本(chéngběn)高企。 “非(fēi)产权(chǎnquán)车位(chēwèi)(chēwèi)”如果要办产权证的话(dehuà)，需要补缴(bǔjiǎo)(bǔjiǎo)土地出让金及增值税，这笔费用不菲。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容(nèiróng)，非产权车位补缴土地出让金以基准地价为基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则(zé)无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属不(bù)清晰。 大多数开发商在出售车位时，实际出售的并不是(búshì)产权，而是“使用权(shǐyòngquán)”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法(wúfǎ)办理产权证。 “本来车位(chēwèi)就是个(gè)‘位置’而已，我们和业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位的权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议(tíchūyìyì)。长沙一位(yīwèi)不愿具名的房地产资深(zīshēn)从业人士告诉(gàosù)橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商(kāifāshāng)(kāifāshāng)以长租名义拒绝出售车位，或强制要求业主必须购买车位才能租赁(zūlìn)，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不(bù)租车位不给交房” 相要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的(de)搭售行为。 王先生们的焦虑(jiāolǜ)，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等(děng)地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处(gōngzhèngchù)推出“长沙市车位使用权公证备案平台”。业主通过(tōngguò)人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份(yīfèn)具有法律效力的《车位使用权备案证明》。这(zhè)相当于为合同加了一道“公信力保险”，便于后续查询和二手交易核验。 为每个车位赋予(fùyǔ)不可篡改的(de)数字(shùzì)身份证的车位数字登记管理平台也已上线(shàngxiàn)。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证备案(bèiàn)法律效力如何？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时表示：“公证(gōngzhèng)备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权(shǐyòngquán)的重要辅助证明。”但(dàn)他也指出，这与“不动产登记”有本质区别，目前尚未(shàngwèi)纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯拿在手里(shǒulǐ)的东西，数字的东西万一系统坏了、信息泄露了怎么办？”每车位约(yuē)300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商(kāifāshāng)也是考量。 民生无小事。如何让“数字确权”从(cóng)可行走向(zǒuxiàng)普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导与政策(zhèngcè)衔接。 政府层面可(kě)加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律地位和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口(jiēkǒu)。 ——平台(píngtái)整合与公信力建设。 推动公证备案平台与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立(shèlì)自助查询打印(dǎyìn)点，方便不熟悉(shúxī)手机的业主获取纸质版凭证(píngzhèng)。 ——法规完善与标准(biāozhǔn)统一。 在(zài)《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记(dēngjì)、保护的细则，为数字确权提供坚实(jiānshí)的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场参与方协同(xiétóng)。 鼓励开发商在销售环节(huánjié)主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升服务、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入(jiērù)并利用好这些平台，提升管理服务水平(fúwùshuǐpíng)。 车位的(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供(tígōng)一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却(què)仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因(yīn)清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市精细化(jīngxìhuà)治理的温暖注脚。 编辑/尹玮 校读(xiàodú)/肖应林 初审/彭培成 终审/沐刃(mùrèn)